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郑州发军令状:“30天停工楼盘全部复工” 发布日期:2022-09-15 20:40    点击次数:78

  郑州打响了“保交楼”攻坚战。

  9月6日,郑州市印发《“大干30天,确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》(以下简称“方案”),要求压实各方责任,坚持法制化、市场化原则。依规依法严肃查处各类违法违规行为,推动处置房地产企业债务违约风险,确保全市所有停工问题楼盘在10月6日前全面持复工。

  方案强调,严禁出现弄虚作假、进行表演式复工或阶段式象征性复工;出险房企方面,要归还挪用资金;政府方面要加强资金监管;本着应破尽破的原则,鼓励开发企业尽快向法院申请破产;对停工逾期问题楼盘原有预售资金使用情况进行专项审计,审计、税务等部门要积极将问题线索移送公安机关。

  此外,文件还明确,各区、县(市)党政主要领导要亲自带头,亲自分包1~2个重大停工问题楼盘项目;对于其他较为复杂的停工楼盘,明确分包领导后,属地党委政府主要领导要履行兜底责任。

  最新消息显示,方案下发后,9月8日下午郑州市有关部门就出现项目逾期交付和已售停工的开发商召开了“保交楼”吹风会。

  “郑州停工楼盘数量在全国排名较靠前,且对土地财政依赖度较高。因此,这次保交楼‘30日会战’意义非同一般,除了保交楼与化解可能存在的群体性事件及稳定外,更重要的是可为其他城市提供借鉴与参考。”IPG中国区首席经济学家柏文喜评价。

  记者注意到,此次方案由郑州市市长何雄签发。何雄此前曾在河南省内多个城市任职,并担任过省建设厅副厅长,省发改委党组书记、主任。今年1月何雄开始担任郑州市代理市长,随后转正。当地媒体人士评价说,“市长懂房地产,对楼市问题有着自己的方式方法,目前效果显著”。

  何雄主政后,郑州市楼市治理工作明显加码提速,采取了大量铁腕、雷霆手段,涉及为企业纾困、问题楼盘攻坚等方方面面。

  据有关统计,目前郑州市存在问题楼盘350余个,其中有70%楼盘化解工作取得实质性进展。在问题楼盘化解方面,郑州已形成包括“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组及设立地产纾困基金”的“4+1”模式。

  “郑州市目前化解问题楼盘的思路非常清晰,就是要用最短的时间解决掉最难啃的硬骨头,然后再慢慢消化。近期下发的方案可以视作冲锋号角。”一位接近郑州市政府的企业界人士告诉中国房地产报记者。

  压实各方责任

  “这是全国首个系统、务实的复工文件。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  为了确保在10月6日前郑州市所有停工问题楼盘复工,在总体要求中,方案明确提出要以“等不得、拖不得、慢不得”的紧迫感和危机感推进这项工作。

  按照方案,郑州将横向压实开发商、银行、住建等单位的责任;纵向压实各区、各层级责任人的责任。例如,房企需要承担主体责任,归还挪用资金,处置资产或股权,多渠道筹集资金;开展严肃的追责,审计、财政、住建等部门要对原预售资金使用进行审计,能追回的追回,不能追回的,开发商、预售监管部门、商业银行各负各的责任,并移送公安机关。

  在组织领导方面,则采取领导分包、主要领导要履行兜底责任方式,各级党政领导都要负责1~2个重大停工问题楼盘项目。在聚合各方资源方面,明确了专项借款的申请和使用、平台公司、本地纾困基金,需在市场化和法制化原则下推动资源投入项目,推进复工和保交楼进程。

  “比如,专项借款投入以后,积极引导纾困资金、并购贷款及其他社会资金进入,让专项资金起到四两拨千斤效果。” 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析,此前,由于主体责任未落实、未细化,各方观望、期待政府救市,谁也不想承担责任或损失,最终出现了假复工或保交楼迟迟无进展状况,这一次郑州方案在主体责任落实方面非常详细、到位,不会再出现假复工、拖延、躺平甚至摆烂情况,10月6日复工以及后续的交楼都会如期实现。

  李宇嘉继续称,这一系列举措彰显出郑州市最终目的是保交楼而不是救市,希望在保民生的同时肃清房地产市场乱象,在投资主体、资金、信心、责任等方面创造出保交楼所需要的良好环境。

  在压实主体责任外,郑州提出的分类处理原则同样受到外界关注。

  按照方案,专项借款的项目必须要重视资金的平衡、回流、安全性;由地方城投平台对接的,项目抵押转到平台公司,确保专项借款安全。

  资产大于负债、暂时困难的项目,通过纾困基金、并购贷等形式,由政府平台公司果断接手,采取“新老划断”办法,先复工再清算;资产小于负债的,先由代建公司启动复工、完成保交楼,再由审计部门介入,追查抽逃资金;资不抵债的,则鼓励尽快破产。

  中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平表示,郑州保交楼行动,将中央有关政策和当地政府主观能动性结合起来,以平台公司为操盘手,采取先复工后处置方式进行,具有示范作用。

  柏文喜则提醒到,郑州问题楼盘中有不少是房企跨区域布局项目,项目资金已经被集团层面跨项目抽调,即便是压实房企主体责任,这部分资金也很难追回到郑州项目上。在这一背景下,由政府注入纾困资金对于其他企业而言又有失公平。这一问题应重点防范,避免因工作不当而加大跨区域布局出险房企的风险,进而造成更多项目停工停建。

  全国首个系统性复工文件

  方案下发后,得到外界广泛认可。

  “通过这份方案,可见政府全力化解停工楼盘的决心。” 京衡郑州企业重整重组部主任张华欣表示。

  “郑州保交楼专项行动举措实、思路新、力度大,体现出真抓实干、敢于担当的作风,在当前形势下,能够发挥一定的带动和引领作用。” 杨海平表示。

  “按此方案,原则上可以作到一企一策、一项目一策和一楼一策,具有很强的可操作性与可实施性,很有亮点。”柏文喜表示。

  北大纵横管理咨询集团股东合伙人孙连才博士则认为,郑州提出了具有针对性的一揽子解决方案,最终能否系统且稳妥的处置问题楼盘,考验着地方政府执政与部门协作能力;更重要的是,这将给其他城市提供“郑州经验”。

  孙连才注意到,目前,郑州交保楼工作已经持续开展了一段时间,也推出了一些有效措施,包括地方国企和平台公司有条件地接受烂尾楼盘、成立保交楼纾困基金、成立政府一对一工作专班等,甚至有经侦部门介入追查被违规挪用资金的去向、控制核心人员等,进展积极。

  通过对近两年郑州楼市治理工作梳理可以发现,今年以来这项工作的开展力度尤其大,目标也更加明确。对于这种变化,外界普遍认为与郑州市政府主要领导工作推进有关,如市长何雄。

  郑州市市长何雄有着丰富的地方治理经验,熟悉建筑工程、房地产治理、城市发展等问题。正如当地媒体人评价:“市长懂房地产,有自己的方式方法。”

  “从年初开始,市里针对房地产做了大量调研。在多次重要会议上,问题楼盘治理和房地产问题都是被重点讨论的对象。”上述接近政府的企业界人士表示,民生问题摆在眼前,市里决心很大,上上下下也逐步统一思想形成了合力。

  在他看来,政府对“坏企业”从严从重处理,对“好企业”能帮则帮一把,有助于良心企业渡过难关。“我们项目的资金压力也很大,但总体风险可控;我们坚决按市里要求办,想尽办法过难关,目前与政府方面联系密切。”

  另据克而瑞河南数据显示,2022年1~8月,郑州功能改善TOP10项目总成交金额仅73.03亿元,不足去年同期6成;品质刚需TOP10项目总成交金额仅58.49亿元,同比下滑53%,上榜门槛由8.29亿元下降至3.77元,降幅高达55%。

  “8月的郑州市场高压依旧,受交房焦虑情绪影响,市场信心难言乐观,分销、降价、首付分期等常规营销手段失速失效。”克而瑞河南表示,对于目前的郑州房企而言,“保交付”才是提升客户信任度、有效推动销售回款、改善流动性的核心。